看房的客户，看房的客户约起来朋友圈怎么发？

投稿用户 • 2024年9月11日 am8:37 • 创业资讯 • 阅读 249

看房的客户，看房的客户约起来朋友圈怎么发？

截至今年，我处理了超过十套房屋的销售，涵盖多个价位段。每套房从上市到成交，一般需要接待大约40组客户，总共超过500组。在每次看房过程中，我们都会进行全面跟踪，了解买家的购房动机、预算、户籍人数以及他们对房屋的反馈等信息。

我们认为，这些来自市场前线的信息真实地反映了当前的情况。深入分析这些数据，对于购房决策具有重要的指导意义。

目前许多房产交易无法顺利进行，主要是由于置换链环的中断。

这里提到的置换链条，涵盖了不仅是将上海的小房子出售后再购买更大房子的情况，还包括将老家房子出售后在上海置业的情形。

许多新上海人来自于三四线的城市，他们的首套房通常是依靠父母将老家的房子出售，筹集几十万元在上海支付首付。然而，当前的经济形势使得三四线城市的房产几乎无法交易，连前来看房的顾客都寥寥无几。结果，这些年轻人在上海购房的梦就变得更加遥不可及。

实际上，获得足够贷款的人并不多。

根据上海1214新政策，首次购房者最多可以申请70%的贷款，而对于第二套房产，贷款比例最高可达到50%或60%，具体取决于所在的行政区域。

然而，实际上许多人在申请贷款时往往会觉得额度设定过高，导致后续每月还款的压力非常大，

其实很多人并不想申请最高额度的贷款，很多情况下他们只愿意使用公积金贷款，而避免使用商业贷款。

此外，许多老上海人从观念上抵触贷款。他们价值观传统且正直，通常不愿意负债。对于他们来说，保持一定的界限感至关重要，既不愿打扰他人，也不期待他人的介入。因此，在购房时，他们往往不会向亲朋好友借钱，而是尽量避免贷款，若无奈之下，亦会选择尽量少借。

因此，从一个角度来看，上海房地产市场的杠杆水平并没有很高；而从另一个角度来看，政策在贷款比例上的调整，对上海的市场影响实际上有限。

不同类型的住宅吸引着各自特定的客户群体，而这些客户群体又有各自独特的需求。

一套房屋的核心要素包括交通便利性、户型设计、教育资源等。不同的购房者可能会对这些要素有不同的偏好和关注点。

以地铁为例，对于白领和中产阶层来说，地铁的便利性非常关键。因此，如果要购买适合中产需求的房产，最好选择靠近地铁站的位置。然而，当房屋价格超过1500万元时，地铁的距离就显得不那么重要了。毕竟这个价位的买家多以自驾出行为主。因此，这类房产是否配备产权车位就变得格外重要。

4. 客厅朝南很重要。

虽然其他城市的情况我不了解，但在上海，业主们对阳光的追求可以说是根深蒂固。客厅的面积可以不大，形状也可以很奇特，但必须要有朝南的窗户，即使只是一个小小的开口。

书房或儿童房的布局可能会显得有些不太理想。

经常发现某些三房户型的最小卧室面积仅为5-6平方米。虽然将其作为书房或儿童房是没问题的，但如果想要把它打造成标准大小的卧室，就会显得空间不足。这类户型在出售时就会遇到尴尬局面：如果买家想要三房，通常愿意多花一点钱购买更为合理的三房；而如果他们实际上只需要两房，多花几十万买个书房似乎又不太划算。

同样的道理，如果一个原始的两房户型可以改造为三房，那么在出售时将会带来显著的竞争优势。

6. 房子可以有不足之处，但关键在于有没有吸引人的亮点。

世上没有完美无瑕的房子，每一套房子都或多或少存在缺陷。缺陷并不可怕，重要的是它们是否有独特的优点。

虽然一楼的楼层不太理想，但却有一个小院子；虽然地铁离得远，但小区的环境却十分优美。顶楼虽然太高，可是户型设计非常合理。地铁、学校、楼层、户型、院子……这么多优势，总能找到一两个值得关注的亮点。

即便学校仍在建设中的九年一贯制，仍然是一个可观的优势。

7. 小型目标对价格的敏感度会更高。

通常来说，预算在1000万以上的买家在价格上相对更容易沟通，而预算在200多万的买家则对价格非常敏感，甚至有时加价一万元就可能导致交易流产。

原因很 straightforward，200万在上海的房市中几乎无法购买到理想的住房。这些人的预算在200多万，显示出他们已经尽力而为了。如果能够多筹集20万，他们肯定会选择购买300万的房子。

因此，200多万已经是他们的上限了，如果再多出一块钱，他们就得考虑如何筹集资金。而对于那些预算在1000万以上的买家来说，他们在支付首付和月供时，通常会预留出足够的空间，因此在金额上有一定的灵活性，多出一点没有太大问题。

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